私家车数量迅速增加 居民小区各类车位权属亟须立法明确

私家车数量迅猛增加停车位缺口巨大致纠纷频发专家建议

居民小区各类车位权属亟须立法明确

北京市民王伟近几天喜忧参半，喜的是自己摇号多年，终于中签了机动车号牌，但让他忧心的是，小区的停车位非常紧张，买车之后停在哪里呢?

王伟的忧心带有普遍性。据公安部交管局统计，截至2018年3月底，全国机动车保有量突破3亿辆，其中，以个人名义登记的小型载客汽车(私家车)达1.52亿辆。

北京清华同衡规划设计研究院联合中国城市公共交通协会发布的《2016停车行业发展白皮书》称，我国停车位缺口保守估计超过5000万个。

接受《法制日报》记者采访的专家认为，我国机动车保有量快速增加，远远超出城市的承载能力，导致停车位成为稀缺资源，小区各类停车位的权属亟待由立法明确，以减少停车位纠纷。

地面停车位权属须明确

王伟居住在北京一个老旧小区里，小区建于上世纪90年代初，原本没有规划停车位。

在王伟的印象中，早些年小区里的私家车不多，车主随意将车停在马路边、大树下，也不妨碍他人走路。

2010年以后，小区里的车辆开始快速增加，马路边停满后，车主将路边大树之间的空地“开辟”成停车位。站在楼上往下望，满眼都是小轿车。

车辆多了，纠纷随之增多。

由于小区没有规划停车位，有些车主图省事，就在地上加装地锁，以确保自己回到小区有位停车。但这种行为引起其他车主不满，他们合力将地锁拆除，结果引发双方口角和肢体冲突。

为了解决小区停车问题，经居委会协调，物业公司征得居民同意后，在小区内平整出两块土地，划出固定停车位，同时在小区马路一侧划出临时停车位，在另一侧划出禁停区。

固定停车位由车主抓阄确定，临时停车位由车主共用。

在王伟买车之前，固定车位已经分配完毕，这意味着，王伟买车之后，必须在下班后跟小区业主“抢”六七十个临时停车位。

中国人民大学公共政策研究院社区治理与政策研究中心主任陈幽泓告诉《法制日报》记者，总体上说，在一个居民小区内，停车位可以分为两大类，包括地面停车位和地下停车位，地面停车位又分为规划停车位和非规划停车位。

北京理工大学法学院副教授孟强告诉《法制日报》记者，物权法、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，均对停车位作出了相关规定。

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

孟强解释说，根据该条第二款的规定，建筑区域内规划用于停放汽车的车位，首先是车位的建造单位(一般为开发商)基于建造行为而取得，然后法律允许开发商与小区的购房业主通过签订合同出售、附赠或者出租等方式自由约定车位的权属。

孟强进一步解释说，根据该条第三款的规定，超出建筑区域规划并占用业主共有的道路或者其他场地设立的车位，则属于全体业主共有。但是，超出建筑区域规划但并未占用业主共有的道路或者其他场地设立的车位，也并不归全体业主共有，而要根据车位所在的区域的性质和权属来具体确定。

广西律师林仁聪发现，实践中地面停车位的归属争议还是比较大的。比如，规划为停车位，但是既没有在规划文件中明确为业主共有，也没有占用业主公共道路和绿化用地的停车位。再比如，经过规划部门审批的设计图纸上没有规划为车位，但是建设过程中开发商将其变更建设成为停车位。

林仁聪认为，对于地面停车位的权利归属，应先查看其是否经过规划审批、是否占用小区公共道路或绿地。未经规划审批和占用小区公共道路、绿地的地面停车位归业主共有。没有占用小区公共道路或绿地，又有规划审批手续，可以支持开发商的权利。

“希望最高立法机关或者最高审判机关今后能在立法或司法解释中予以明确，避免纠纷和各地裁判尺度的不统一。”林仁聪说。

人防停车位该归谁所有

王伟非常羡慕周围几个新建小区，“人家有地下停车场”，他所在的小区只有地下室和停放自行车的地方。

但王伟不知道的是，在我国的诸多小区，地下停车场权属争议颇大。

陈幽泓解释说，根据地下停车场是否属于人民防空设施，可以分为人防改建的地下车位和普通地下车位，“争议都非常大”。

陈幽泓向记者专门提及一起近日由江苏省无锡市中级人民法院二审判决的人防车位纠纷。

2015年12月，江苏省无锡市某投资公司向无锡市梁溪区人民法院起诉称，他们公司是无锡市某小区地下人防车位的投资人，主张人防车位租金收益归公司所有。

梁溪区法院历经一年多调查取证、十余次开庭，于2017年3月作出判决，认定涉案小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为小区全体业主承担，故地下人防车位收益权应当归全体业主。

一审判决后，某投资公司以原审事实不清等为由，向无锡市中级人民法院提起上诉。

二审期间，就讼争小区的人防工程建设费用问题，无锡市中院特地书面咨询了无锡市物价局。物价局回函明确，小区土建费包括人防工程及门窗，认证后计入开发成本，经认定后的商品房开发成本包括在商品房销售价格中。