40亿配资消解业界担忧 融创构建良性业绩循环

40亿配资优化现金流 融创构建良性业绩循环

近来因为频繁收购而登上媒体头条的融创中国24日公告，将以18.33港元/股配售2.2亿新股的方式，股权融资共40.3亿港元(合5.2亿美元)，再次引发业内广泛关注。

40亿配资消解业界担忧

据悉，融创此次交易也是2017年在整个香港资本市场中最大规模的新股配售。融创在公告中声称，此次配售融资主要目的为优化资本结构。根据2016年底公开数据测算，通过此次配售，融创股东权益将显著提升，可降低净负债率超过30个百分点，将极大的优化其资本结构。

融创中国董事会主席孙宏斌日前发微博称，“知道现金流的重要性，重视现金流，把公司安全放在首位。”据悉，此次发行完成后，融创中国实际控制人孙宏斌持有上市公司融创中国50.87%的股份，仍拥有融创中国的绝对控制权。

有业内人士认为，融创此次采取配股融资，获得了长期资金，有利于直接降低公司负债率，提升财务安全性，也有利于提升下半年业绩。近日，部分评级机构和媒体对融创的现金流表示出的担忧将得以释放。

作为房地产业内的“并购专家”，近来，融创因频繁大手笔并购而吸引广泛关注，并同时引来业界对融创现金流的关注。尤其是7月19日，融创、富力联合啃下万达巨额资产包，总金额达637.5亿元，创下中国房地产史上最大并购案。其中，融创以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权。

而据了解，不算这次收购，2017年以来，融创已有7次成功并购经历。其中，超过百亿以上的并购就有2次。除了对乐视高达150.41亿的并购主要为跨领域的生意外，其他6次并购的交易标的均为业内的优质资产。其中，5月12日，融创以总价102.5亿元拿下天津星耀投资80%的股权，同样也震动业界。而其他的并购交易也均为金额几十亿元的大买卖，揽下数不清的土地储备、可售货值。

不过，所有这些收购对融创并不真正构成现实问题。即使在富力加入战团之前、最初融创要全盘接手万达的资产包时，孙宏斌即表示，融创当时需付的632亿元的收购资金对融创现金流的压力并不大，因为融创账上能动用的现金有将近900多亿元，六月份融创销售回笼资金285亿元，七月份预计可销售200亿元，八月份之后每月能实现销售300亿元以上。而富力加入之后，融创的需付收购资金下降至438.44亿元，融创将更加应付自如。

而且，相比旧版框架协议，融创为文旅项目付出一定溢价，但不再收购与融创住宅快周转模式相矛盾的酒店资产。而据第一上海测算，融创此次收购的万达文旅项目应占可售建筑面积约4500 万平方米，楼面价成本仅1600 元/平方米，由于大部分项目已处于在建状态，实际楼面地价将低于1600 元/平方米。

融创配股后，第一上海证券将融创中国的目标价提升至24港元，野村的最新研报也将融创中国目标价由20元升至25.5元。多数银行和券商看好融创，主要是因为土地储备质素及公司的增长前景。

构建良性业绩循环

公开数据显示，融创中国继2016年实现合约销售金额同比大幅增长121%之后，于2017年上半年延续强劲态势，合约销售金额同比增长94%至1118.4亿元，位列房企上半年业绩排行榜第7位，其年度业绩目标完成率达52%。尤其6月份，融创中国实现合同销售额285亿元，创下该公司历史上单月销售新高。

另外，在融创今年上半年完成的1118.4亿元销售额中，其权益金额为750.3亿元;到2017年6月30日，融创账面资金已从2016年末的约698.12亿元增加到了900多亿元，刨除上半年的近700亿元的收购资金，融创还有超过200亿元的弹药可用。

此外，除了“不差钱”，融创近几年来，更是通过精准的判断力、强大的收并购能力、持续销售带来的不断增长的业绩和现金流，形成了有序的良性循环，在保证整个运营过程安全、稳定的同时，实现了快速的规模扩张和战略性布局。

融创2012年-2016年5年间的财报显示，其合约销售额从356亿增长到1553亿元，对应的毛利润率分别为25.8%、23.3%、17.3%、12.4%、13.7%，几乎下降一半。而毛利润率开始大幅下降的2014年，也正是融创大手笔并购的“元年”，融创自此走上规模并购的道路。

根据申万宏源的统计，融创中国于2015年以总代价300亿元新增项目约30个;2016年以1000亿元新增项目约150个。融创所拿的土地，当时买或当时并购，多数都低于市价或与市价持平，显示出融创对土地投资的高精准度和强大判断力。

特别是从2016年开始，融创的销售开始发力：2014年销售额为658.47亿元，2015年销售额增至734.6亿元，增长部分不足百亿元;但到了2016年，销售额大幅增长至1553亿元，在2015年的基础上翻了一番;2017年上半年，融创完成了1118.4亿元的合约销售额，并购带来的规模效应正在销售的快速增长中得以体现。未来，并购的低成本优势更将随着利润的上升而得到体现。

截至2017年上半年，融创土地购置费用预计仍超过300亿元，土地储备已覆盖50余个城市，权益面积达5500万平方米，平均土地成本为5800元/平方米。

在货源总储备方面，2017年的8起收并购，让融创总储备面积已达6707.46万平方米，其中可售面积5514.42万平方米。如果加上2016年底时 7219万平方米的储备，截至目前，融创总的土地储备量接近1.39亿平方米。据不完全统计，目前，恒大的土地储备量为2.29亿平方米，碧桂园为1.66亿平方米，绿地为1.36亿元平方米，按此计算，融创的土地储备量或已进入房企前三。

换算为价值，截至6月，融创未销售部分总货值1.3万亿元，足以保证融创将来的业绩需要。如果加上此次万达文旅地产的可售货值，融创的总货值不菲。在这些货值当中，非常赚钱的约在一半以上，部分项目的净利润率预计甚至能超过20%，总额约1万亿元左右，总体项目销售的净利率则在10%。庞大的货源储备，必将为融创未来数年的跨越式发展奠定坚实的基础。

融创24日通过股权融资，获得共40.3亿港元资金，无疑将为融创的资金安全再上一道铁锁。正如孙宏斌近日在个人微博里所表示，“大家不用过度担心融创，原因有三：一是因现金流失败过，知道现金流的重要性，重视现金流，把公司安全放在首位;二是知进退，在放弃上没有人更决绝，比如10月份以后不在公开市场买地，等待并购机会，比如放弃绿城佳兆业雨润;三是有战略更有执行，他个人和团队一直在一线，听得见炮声，敢拼刺刀。”(徐朋)