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广州高端物业走出独立行情 全年成交逆市“三级跳”-世界即时

来源: 新快报 时间: 2023-01-06 08:03:50

■VCG供图


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广州市中心高端物业这波热度,从2021年燃到了2022年,不断飙高。随着高净值人群积极优化资产配置,千万元以上中高端产品成交量屡创新高。广州中原研究发展部数据显示,受中心区优质板块项目入市带动,2022年千万元高端一手住宅成交宗数达到3325宗,同比2021年增加33%。千万元级物业逆市走出独立行情,高端物业需求在2022年加大幅度释放后,2023年能否持续优势,继续高歌猛进?

■新快报记者 何璐诗

千万元以上新房全年成交超3000宗

同比增加33%

2020年至今,千万元以上高端住宅成交宗数已实现“三级跳”,从2020年的千余宗水平,上升至突破3000宗,同比增加33%。市场占比方面,也从2020年的1.1%的总成交占比,增长至4.6%。可见尽管2022年新房市场环境不太稳定,但市区高价产品项目的影响依然较小。

事实上,2022年广州改善市场,出现了如琶洲南TOD、广船滨江上都、粤海云港城这样货量充足的大盘,对比前几年市区核心高端板块“无米之炊”的现象,2022年中高端买家选择空间大增,更容易促成成交。

此外,2022年千万级商业大平层公寓,成交规模也较往年大增。据广州中原研究发展部数据显示,该类产品2022年成交120套,同比增长17%,套均总价首次突破了2000万元/套。而这些千万级商业大平层供应多在市中心,集中在金融城、珠江新城和广船板块。这部分产品具备城市一线景观、大开间、通风采光优越、不限购等特点,成为了不少高端买家的选择。

房地产市场研究专家邓浩志告诉记者,千万以上物业成交量增大的原因,主要是市场有所萎缩,中低端的买家购买力出现一定的下滑,影响了这个阶层的大宗消费决策;而对千万级高端物业而言,高端买家即使受经济下行影响,还是有能力出手的一个群体。“目前市场改善型为主导,无论是以小换大,还是以差换好,其实都是总价有所提升,初次置业目前在市场占比下降较为明显,在大城市只占约20%,大部分依然是首改或二改的改善型买家。其次,客户需求的变化,也是导致高端物业成交增加的关键原因,在市场经历波动后,购买力回归主城区,而主城区改善户型的起步门槛,不少也是过千万级。”

而在广州世联研究院副院长崔登科看来,疫情期间新富阶层的出现,令高端物业需求有所放大。“例如一些互联网平台的创作者等新富阶层,有了购房的需求,能够保值的物业选择不多,也是高端物业销售上升的因素。”

海珠千万级物业独占鳌头

同区高端项目分化明显

虽然不少千万物业都位于中心区,但即使是同区,甚至同板块且都拥有稀缺资源,不同的产品段,成交依然分化明显。海珠区高端物业在去年独占鳌头,得益于近两年来卖地火热,加上地块素质较高,率先奠定了各大项目的“高端基因”,2022年全区套均总价达1314万元,为11区之首。而其中主要功臣便是琶洲南TOD项目,该项目去年“五一”“十一”假期推盘首日去化率基本在95%以上。广州中原研究发展部指出,琶洲南TOD套均总价达2138万元,去年共成交436套,是2022年名副其实的网红盘。而同是海珠区的保利湖光悦色,与琶洲南TOD相距4公里,套均价为1282万元,去化则为62套。

在荔湾,同样呈现高端住宅销售分化的情况,例如以江景为卖点的广州幸福湾,主打200多平方米的大平层,去年4月已取得预售证共推售200余套产品,据住建局官网数据显示,目前仅去化75套。而两公里外江景盘滨江上都,同样是去年开售的江景盘,产品为110-155平方米,更平易近人的总价,得到了近200套的去化。

“以区位来看,海珠、天河两区在千万级住宅市场占主导。”邓浩志表示,天河为CBD且供应稀缺;海珠则有琶洲这个广州新经济引擎,且是核心老城区,加上海珠的‘含园量’较高,生态环境较好,所以有一定的高端改善基因。而相对来说,荔湾城市界面稍弱,而且没有产业,现时只有零星江景盘。”

崔登科告诉记者,高端物业的需求偏好并没有变化,首要考量的是核心区域,其次是景观条件、人性化的产品和服务。

而邓浩志认为,项目的人群定位同样是热销与否的关键因素。“现时60%左右的千万级高端客户都是改善客户,是高端物业中的刚需人群;另外的20%是45岁以上年纪稍大的购房者,希望配置房产给下一代;而剩下的20%人群,属于资产重新优化调整。例如在手的物业板块已经慢慢没落,希望置换出来购置更好的板块,又或者此前持有的高端住宅已经老旧,需要换新。”而在配套方面,邓浩志表示,目前高端买家与以前追求量的概念不同,现在的配套需求贵精不贵多。例如在好的学区,周边配有好的医院,配置双主套、大开间客厅、LDKG一体化设计等,都是不少高端物业的标配。

千万级二手物业复苏较快

珠江新城出现翘尾行情

而从二手成交来看,千万高端物业成交同样稳步上扬,据广州中原研究发展部监测,2022年千万高端物业网签占比同比增0.4%,而“配套成熟+生活气息浓厚”的大社区盘源价格在2022年逆市企稳。

合富研究院高级分析师梁燕明告诉记者,从2022年的广州二手市场来看,千万级二手高端物业成交量是跟随大市一起下降的,但千万高端物业的复苏步伐会比普通住宅快很多。“去年二手市场分化趋势比较明显,例如珠江新城这些核心区域的高端物业成交,相对会比其他区域的千万级户型要活跃。珠江新城在2022年有两个时间段都迎来了成交小高潮,一个是在2022年的三到五月,另一个是2022年底,珠江新城出现了千万高端物业翘尾的行情。”

“2022年珠江新城板块呈现V字走势,10月调控基调放松,不少买家重新瞄准板块优质盘源的高层、南向单位,用稀缺性来实现资产保值。” 广州中原研究发展部指出,不少优质楼盘在逆市中反而上调,例如中海花城南向高层单位较上年价格波动8.6%,但实际上板块内优质江景项目比比皆是,板块价格存在一定水分。

梁燕明表示,进入2023年,市中心核心区域的二手高端住宅需求还是较多,特别一些价值在1500万元至3000多万元之间的房源,有一定量的需求。在梁燕明看来,珠江新城同天河北板块,一手高端物业断供已久,如果是区域认定性较强的客户,就只能够选二手,而目前其他区域依然持续受到一手市场的冲击。

目前购置市中心高端物业的买家,主要是改善需求为主,升级自己的资产。另一方面,还是从资产保值性方面去考虑。如果从2022年疫情反复的时间段去看,广州高端物业市场,还是核心区的高端物业相对表现出较好的保值性。

“高端购买力已大幅度释放

预计今年成交量有所放缓”

对于2023年的千万级物业成交趋势,多位业内人士认为,继续飙高的可能性不大。邓浩志表示,千万高端物业的购买力从2020年下半年就开始释放,经过2021年的高歌猛进以及2022年的冲刺,已经消耗了不少购买力。“从去年的三四季度起,中心区千万级一手新房的入场价格有所调整,成交量也有所放缓,即使是天河的几个高端项目,同样需要动用渠道、全民营销等方式,在经济持续下行的情况下,高端的购买力也开始受到影响。”

崔登科同样指出,高端物业需求在2022年加大幅度释放后,2023年将会有所放缓。“主要是未来中心区域供应将会放大,需求相对减少,并且伴随经济逐渐复苏,流动性将会有更多选择。如果物业价值对冲不了货币超发,房贷利率并未继续下调,相信买家会更为谨慎入市。”

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