两会对房地产最新表态：防风险、促需求，促进房地产业平稳发展

讯记者何璐诗报道3月5日，第十四届全国人民代表大会第一次会议在人民大会堂举行开幕会，政府工作报告对过去5年的房地产工作，作出了总结：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

在谈及当前面临的挑战时，政府工作报告指出，房地产市场风险隐患较多，并从两个方面做出了部署：

一是从供给端的安全角度，报告提出，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

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二是从需求端的满足角度，报告提出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

防风险是2023年地产主题

本次的政府工作报告在“有效防范化解重大经济金融风险”中提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“防风险是2023年地产主题。这一提法与去年底中央经济工作会议的提法一致，此次政府工作报告中，提出有效防范化解优质头部房企风险，这意味着纾困企业端，目的是防止风险扩散到优质房企，防止风险外溢，三支箭等政策重点都是为了确保优质房企能稳定下来，这是行业和市场的基本盘。对于其他出险的企业，坚持市场化原则，至于出险企业的项目保交楼，这是各地的政治任务。”

中指研究院企业研究总监刘水指出，这些内容放在“有效防范化解重大经济金融风险”模块进行论述，表明政府认为房地产风险属于“重大经济金融风险”，通过改善资产负债状况等措施，来化解优质头部房企风险。

刘水分析指，今年1月，央行发布会透露，实施改善优质房企资产负债表计划的行动方案，重点推进资产激活、负债接续、权益补充、预期提升四个方面，围绕上述方面，资本市场可以发挥重要作用。一是资产激活方面，盘活存量、加速去化有利于提升房企的流动性，通过支持发行商业地产类ABS、Reits等方式盘活持有型物业，支持私募基金投资商业不动产，试点公募REITs扩大到商业不动产领域，支持行业并购重组，这些均是激活资产的有效措施，将有助于改善房企的经营性现金流。二是负债接续方面，积极落实去年11月份的“金融支持16条措施”，通过增信、内保外贷等方式在房企进行信用债、海外债发行给予支持，通过制定白名单对房企信贷融资给予支持，支持鼓励金融机构对房企现有债务进行展期等。三是权益补充，加大落实去年11月证监会提出的“优化房企股权融资5项措施”，积极支持上市房企股权再融资，允许符合条件的房地产企业通过重组“借壳上市”，为融资企业审批流程开绿灯，加快审批流程。

刘水预计，系统重要性优质房企是重点支持对象，政府多次强调改善优质房企资产负债表状况，这类企业的再融资获批基本不存在问题；流动性存在困难的企业，为防止房地产风险扩大，这类企业再融资审批可能性也很大；出险房企，或会选择性支持，对于专注主业、合规经营、积极自救的企业，将会给予支持。

住房保障是重点工作

此次报告提出，保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。易居研究院研究总监严跃进认为，这句话是两会房地产领域最重要的内容。“两会报告的发言稿中，单独提及了“支持刚性和改善性住房需求”，这也充分说明今年的工作重中之重是提振住房消费需求。住房消费需求支持的提法，在这两年都有，但此次提及并非老生常谈。此次提及住房消费需求，是基于2022年房地产市场大降温的背景而提及的，针对性更强。其中很大的一部分内容就是购房需求的提振。唯有把住房消费需求提振了，其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等，才能真正得到解决。”

在李宇嘉看来，住房消费的主体，有切实需求的，就是约3亿新市民、青年人，而其他类型的住房需求，已经基本解决。“3亿新市民、年轻人相当于现有的城市中产人群。这部分人群已经进入了城市，但无法在城市扎根，也就无法享受到城市的公共服务。因此，政策重点就是将这部分人群纳入住房保障、住房消费，从而激活住房发展的可持续动力，也是扩大内需的关键。”

克而瑞研究中心指出，在增信心促需求方面，可因城施策精准对症，着力改善预期、扩大有效需求。一方面，考虑到改善性需求的挖潜空间、政策空间都更大，地方政策松绑可以更多在激活改善性需求上发力，放宽购房套数限制、下调二套房首付比例、实行认贷不认房、降低住房交易税费、缩短住房限售年限都是政策可选项。另一方面，定向支持多孩家庭、人才新市民群体购房，比如多孩家庭可以多购1套、下调非户籍人才限购社保要求、新市民购房给补贴等。