东莞土拍“冷与热”：松山湖地块86轮封顶成交，6年以来价格新低地块却遭流拍

6月16日，延期1个月出让的东莞市常平镇还珠沥村2023WR002号地块进行网上限时竞价，最终因无人竞价流拍。

(资料图片)

这是东莞今年第二宗招拍挂商住地，与东莞4月拍卖的松山湖地块形成鲜明对比。今年4月，金地集团（600383）经过86轮竞价、以封顶价22.14亿元拿下。

6年以来价格新低地块流拍

从地块信息来看，该地块位于常平还珠沥村，原定于5月16日开拍，后延期至6月开拍。此次竞拍采用“最高限价+终次报价”的竞拍模式，起拍价14.97亿元，起拍楼面价约8017元/平方米，加价幅度为300万元/次，最高限价约17.21亿元，最高限价楼面价约9220元/平方米。

《》记者梳理常平镇的历年土拍情况了解到，此次拍卖价格属于常平镇近6年以来的新低。

2016年11月以来，恒大、平安不动产、颐安、华润、金地等房企先后在东莞常平拿地，成交楼面价在8690元-11896元/平方米不等。

从东莞常平2016年-2020年的土拍成交价来看，从最开始2016年常平上杭村恒大拿下的9397元/平方米楼面价到2020年10月还珠沥村金地拿下的11896元/平方米楼面价，基本呈现出稳步上涨态势。2020年之后，常平镇鲜有地块出让，直到此次出让的2023WR002地块，这一价格相当于回到了2016年的市场水平。

据安居客数据，截至2023年6月，东莞常平二手房销售均价为15923元/平方米，环比上涨0.3%。目前常平在售新盘共有8个项目，均价在1.6万-2.7万元/平方米不等。

6月16日下午，中指研究院广州分院研究主管陈雪强通过微信向《》记者表示，本次东莞常平地块流拍可以看出房企在拿地时更加理性，更加谨慎，也透露出当前房企对该区域后市信心的不足。在当前新房市场销售不及预期的背景下，房企拿地基本偏向优质地块，且倾向于在销售预期较为确定的板块内拿地。

陈雪强提到，东莞新房成交去年以来就一直处于低迷态势，整体成交量为近年来低位水平。2022年全年共成交商品住宅306万平方米，同比下降34%，相比2020年更是下降了57%。即使在去年12月全面放开限购后，成交也不见太大起色。今年以来，虽然在3月出现“小阳春”，但随着积压的需求释放，市场成交又持续回落。

两宗地块，两极分化

东莞今年的两次土拍，呈现了两种截然不同的结果。

在4月松山湖的土拍中，包括华润、金茂、越秀、中海、保利、华侨城、龙湖、鹏瑞、武汉城建、建发、首铸、珑远、天健等房企参与摇号，最终经过86轮竞拍，金地集团杀出重围，成功拿下松山湖图书馆旁地块。该地块以22.14亿元封顶价成交，折合可售楼面价2.6万元/平方米，在东莞楼面价排行榜上排名第二。

但从此次东莞常平的流拍，反映出当前开发商在拿地过程中，对东莞各镇的房地产市场有较大分歧。

6月16日下午，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄通过微信向《》记者表示，在当前的市场环境下，房企拿地有着诸多考量，除了区位特征、周边配套、地块面积及价格等，还要综合考虑地块的详细规划、控制要素等。

“比如常平临江地块位于常平镇还珠沥村，配套方面不是很成熟，并且根据规划要求，该地块需要无偿配建一个建筑面积不少于400平方米的社区健康服务中心和社区服务站，还要求按照一星级及以上绿色建筑标准和装配式建筑有关要求进行建设。同时，地块的开发建设期为3年，需要2024年6月前开始动工，时间上较为紧迫，这可能也是开发商对该地块持观望态度的原因。”

陈霄提到，东莞各街镇之间分化现象在加速上演，像中心城区以及松山湖、滨海湾新区等区域的优质地块历来受到开发商追捧，其他街镇则相对热度偏低。

据合富研究院数据，2023年1-5月东莞商住地供需持续低迷，至今仅成交1宗商住地，成交建面约8.5万平方米，几乎为近7年最低纪录。

而根据东莞市自然资源局发布的《东莞市2023年度国有建设用地供应计划》，今年东莞计划共供应商住用地33宗，总占地面积约141.33万平方米。