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年终大戏!昌平南硬刚海淀北,谁能收割北部刚需?

来源: 搜狐焦点 时间: 2022-11-21 15:47:18

在刚刚过去的周末,下半年一直不温不火的北京楼市,因为海淀北将入市的新盘而一举沸腾!


(资料图片仅供参考)

海淀北和昌平南的这场年终大戏,也终于要拉开帷幕。

海淀北永丰这次主动放下身段儿,延续永丰F1的火爆小户型,680W+就能上车海淀。

永丰做小,昌平南只能正面硬刚“一小再小”,继续压总价,最低350W+就能上车!

这也让房叔嗅到了一丝“战火”的味道。

一句话,北京北部刚需的买方市场将要彻底到来!

但眼看着一个比一个香,这可把在海淀北和昌平南之间摇摆购房人给整不会了!

那到底应该怎么选择?房叔一篇给您讲明白。

海淀北向下收割:

今年海淀北三批次供出的万众瞩目的0013号地,上周末开始验资排卡。

购房现场异常火爆。

只能说中海可太拼了,抢先于海开造势,抢占第一波流量。

0013地块案名【中海富华里·富园】,容积率1.5,指导价8.5万/㎡。

整个0013地块预计供应784套房,最小户型80平,总套数360套。

也就是说,这次的小户型供应量达到将近50%!

从户型配比来说,妥妥地是在向下收割。

富华里·富园的最小户型,相比之前的红盘中海滙德里,不仅保留了南向全明、主卧赠送飘窗的优势。

而且进行了户型升级,南向墙垛没了,北侧也整齐了。

上:富华里·富园;下:滙德里

按指导价8.5W/㎡算,最小80㎡户型,总价约在680W+左右,首套首付272W+。

带装修交付,算飘窗得房率能够到达77-82%,小户型高得房率也算是中海的拿手好戏了。

唯一的问题就是可以预计的难抢。

而且从F2营销中心放出的口径来看,并不限制海淀户籍/工作人群。

可以说北部刚需的抢房大战,一触即发。

不过“战火”不仅仅是在购房人中间燃起,海淀北的开发商们也卷起来了。

预计明年2-3月开盘的海开0019地块,也不甘寂寞放出了不少小道消息。

首先,海开在面积段上与富华里·富园有一定重合。

不仅有82平的两居,还做出了88平的三居。

并且100平以下的户型供应占比也达到了50%。

而为了做出优势,海开的82平两居得房率预计高达82%左右!

并且指导价8.2万,单价更低,据说在装修标准上也会更高。

总的来说,这次海开并不像此前的幸福里润园,只做100㎡+的纯改善项目。

显然,海淀北是在向下兼容,与昌平南抢客的目的很明显。

昌平南正面迎战

面对永丰“做小”,昌平南的开发商必然比谁都知道自己的核心优势所在。

那就是继续拼总价!

因为海淀北和昌平南的客群,都是集中在海淀北部产业园,所以用户画像高度重叠。

而这部分购房人,最看重的无非就是上车总价。

所以这次建发珺合府二期——文源府,只能“一小再小”,继续加大小户型供应量。

其中57㎡一居室指导价6.2万/平米,总价只要353万。

这个户型也是目前回西板块唯一在售的新房普宅产品。

首付可以按35%算,124万+就能拿下!

而79㎡的主力小户型,相比一期的87㎡,继续降低了上车门槛。

总价只要490W,与富华里·富园的小户型差出了足足190W!

不仅总价在卷,文源府还要在产品上继续卷。

要知道之前一期珺合府卖得最好的就是得房率最高的104㎡三居。

所以对于此次文源府迟迟未流出的主力户型99㎡三居户型,房叔觉得至关重要。

同样是三居产品,比之前总面积压缩了5㎡,意味着总价更低,上车更容易。

但如何在得房率和户型设计上,继续卷出新高度,是留给文源府的难题。

因为此前永丰F1的77平米两居直接收割的就是昌平南的三居客群。

而这次永丰F2的80㎡和文源府的99㎡,总价分别是680万和613万,同处于600万+区间。

所以这个户型做不好,那么拿着600万预算的北部置业群体,可能会转头就奔向永丰F2了。

在购房人心中的这笔账,可是算得比谁都清楚。

而文源府前有永丰F2向下收割,后有隔壁“王炸”朱辛庄两块地“虎视眈眈”。

目前昌平拟挂出的两个地块还未设定底价和销售指导价格,其中回龙观信息园二期地块在年内出让可能性较大,预计挂地时间在 12 月中旬。

虽然朱辛庄地块是否能赶在年内入市,前景尚不明朗。

但这俩块地大概率会被头部房企拿来做小三居,总价和文源府不相上下。

而且新地块交通优势更明显,距离地铁站更近,妥妥的真地铁盘。

在这样的前后夹击下,房叔觉得被“分流”是一定的。

昌平南VS海淀北终极选择

目前从供应总量来说,海淀北三个地块预计总供应2500套,而文源府还有约900套。

加起来套数就是3400+!

并且五批次供地,昌平南还有存货。

刚需买房人眉开眼笑之际,也开始犯了选择困难症

到底应该怎么选,房叔也来分析一波。

首先,对于明确选定昌平南,但在文源府和朱辛庄之间摇摆的人,房叔觉得还是取决于工作地点

文源府明显更靠近海淀产业园,更适合长期扎根在这边的工作群体。

因为附近地铁和路网情况一般,目前对于远距离通勤来说实在不太友好。

而朱辛庄地块因为距离地铁8号线较近,对于工作地点的兼容性明显更高。

即便是在望京工作,单程通勤时间也能基本锁定在40分钟出头。

所以房叔觉得,从文源府和朱辛庄地块的客群来看,可能本身就存在一定差异,选择起来也会比较明确。

而目前第五次供地大概率要延后,在这两者之间犹豫的购房人如果要等朱辛庄入市。

只怕到时候太火爆,文源府这边也卖得差不多了,最后反而哪儿都捞不着。

但对于在永丰和昌平南之间纠结的人,因为只隔了一条高速,基本共享公共配套,仅从居住角度几乎没啥差别。

房叔觉得还是主要根据预算考虑

如果预算充足,对海淀有执念,那就闭眼冲永丰一步到位。

因为房叔说过,大多数昌平上车的人,一旦有了孩子最终还是会置换到海淀。

所以考虑到置换成本问题,那就不如一步买到海淀。

如果预算不充足,那就考虑是否能接受在牺牲面积的前提下,愿意强努一把上车海淀。

比如80㎡的富华里和99㎡的文源府,总价相差50万左右。

但80㎡的小两居已经足够三口人生活,所以如果没有很强烈的空间需求,那就不妨接受舍弃掉一定空间选择安家海淀。

房叔实话说,这次中海把条件更好的0013地块拿出来做小户型, 还是让人比较意外的,也确实给了更多人上车海淀的机会。

毕竟当下单价8W+在海淀买房,能选择的空间实在太有限了。

不到700万的上车门槛,只能说让文源府看了直跺脚,朱辛庄看了光摇头。

而如果拉长战线来看,显然海淀的天花板要更高。

目前海淀二手房均价10W,昌平新房均价6-7W,说昌平的终点就是海淀的起点,房叔觉得不为过。

并且海淀近两年涨的最疯的,甭管学区好坏,就是偏改善的次新房。

所以如果再给永丰一些时间,等周边配套兑现,那么价格上还是存在更大的想象空间。

最后,如果不涉及预算问题,也不执着于海淀学籍,那房叔建议可以再横向对比一下相同面积段的产品。

从户型、精装标准、物业、园林多方面看一看,仔细考量一下有没有哪一点特别打动自己。

选择自己更喜欢的产品即可。

总体来说,不管是海淀北还是昌平南,都是给了北部置业购房人更大的选择空间。

北京北部刚需的买方市场也将彻底到来。

标签: 年终大戏!昌平南硬刚海淀北 谁能收割北部刚需?