华发股份点评：定增预案公布 股东超比例认购、支持加码-观焦点

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投资要点：

股权融资预案公布，大股东超比例认购、支持加码，助力扩张。公司发布2022 年非公开发行A 股股票预案，拟向控股股东华发集团在内的不超过35 名特定对象发行不超过6.35亿股股份，不超过发行前总股本的30%，募集资金总额不超过60 亿元，募集资金净额用于郑州、南京、湛江、绍兴四个地产开发项目及补充流动资金；其中华发集团认购金额不超过30 亿元，且认购数量不低于此次实际发行的28.49%。至22Q3 末，华发集团直接及间接持股占比26.51%，若定增足额发行6.35 亿股股份，则华发集团对公司持股比例有望提升至26.97%-31.93%；而早在2021 年股权融资通道未打开时，华发集团就已向公司控股公司海川地产合计增资250 亿元，这都充分说明控股股东在持续加强对上市公司支持。

我们认为，本次定增方案表明公司充分执行保交楼、保民生政策，同时可有效降低杠杆水平，增强资金实力，有效助力公司继续在核心一二线城市逆势积极扩张，也为公司后续规模成长奠定更好基础。此外，公司表示未来三年（2023-2025 年）每年以现金分红不少于当年可分配利润的10%，且未来三年累计分配利润不少于年均可分配利润的30%。

11M22 销售额排名升至第14，年初至今持续逆势积极投资。根据CRIC 数据，11M22公司实现销售金额1024 亿元，同比-0.2%；销售面积329 万方，同比-17.1%。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性，公司年初至今销售同比表现显著强于我们跟踪的50 家房企（销售金额同比-41.3%）。根据CRIC 数据，公司11M22 销售额全国排行第14 名，较21 年末继续提升18 名，实现逆境弯道超车。

拿地端，公司3Q22 累计获取16 幅地块，拿地面积137.3 万方，同比-49%，拿地/销售面积比为54%，且布局更为聚焦核心一二线城市，其中上海获取8 幅、杭州获取3 幅地，面积分别占比51%、19%，拿地聚焦核心城市，这也推动后续销售弹性更可观。22H1 公司待开发土储434 万平，在建1,595 万平，主要布局在核心一二线城市。

三条红线稳居绿档，公司发债渠道顺畅、助力逆势积极扩张。截至22Q3 末，公司剔预后资产负债率为66.3%，净负债率79.0%，现金短债比1.5 倍，保持三道红线绿档。若定增足额落地后，三道红线指标有望继续优化，预计剔预后资产负债率将降至65.0%，净负债率将降至69.4%，现金短债比将提升至1.7 倍，也为后续更积极经营奠定基础。22H1 公司在证券交易所、银行间市场等发起融资储备额度155 亿元；完成全市场首单类Reits15.5亿元转售续期，发行南湾华发商都CMBS 35 亿元、威海华发新天地（301277）商业CMBN 6.3 亿元，22Q3 公司继续发行公司债、中票、ABS 合计48.6 亿元，公司融资渠道保持畅通。

投资分析意见：定增预案公布，股东超比例认购、支持加码，维持“买入”评级。华发股份（600325）国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。鉴于公司结算有所提速，且后续毛利率有望触底回升，我们维持22-24 年归母净利润预测为34.2、35.9、39.6 亿元，当前价格对应22/23PE 为6.5/6.2X。考虑到公司销售、拿地、结算优势明显，我们看好公司凭借质优量足的土地结构和绿档国企的融资优势将受益于本轮行业的格局优化，提升目标价至13.6 元/股（原12.9 元/股），对应23 年目标PE 8 倍，维持“买入”评级。

风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。