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房地产长效机制可“取经”哪些成熟模式?

来源: 新京报 时间: 2017-10-20 14:53:15

房地产长效机制可“取经”哪些成熟模式?

新加坡建屋发展局数据显示,2016年,新加坡使用“组屋”人数占全国总人口比例达到82%。图/视觉中国

10月10日,国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国务院新闻办新闻发布会上透露,“我国的房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。同时,国家反对房地产投机的态度不会变。”来自政府的这一表态,无疑更加坚定了市场对于房产调控长效机制确立的信心,但未来我国房产调控的长效机制究竟会是怎样?在具体细则出台之前,无论是市场还是行业研究人士都只能从国外现有成熟模式来窥见一斑。

在目前国内外比较成熟的房地产市场机制中,德国、新加坡模式是业界探讨、分析得比较多的。有部分行业研究人士认为,目前我国市场上现行的部分调控措施,部分借鉴了上述两国的一些经验。

“在我国当前长效机制探索中,有两类市场的发展受到了关注。第一是租赁市场,无论是产品本身还是租赁政策背后的各类优惠政策,充分借鉴了德国的模式。第二是共有产权住房,这可能借鉴新加坡模式,填补了中国住房市场供应体系断层的缺口。”易居研究院智库中心总监严跃进表示,总体上看,我国住房多元化供应体系正在积极建立,目前已经构建了普通住房、共有产权住房、租赁住房的三层次的供应体系。

不过,也有业内人士认为,由于中国房地产市场体量巨大,涉及人口众多,因此新加坡、德国等地的成熟模式并不完全适合中国市场。

德国

租房、买房收益无差别

德国市场对房价的控制主要依靠发达的租赁市场,及对租客权益完善的法规保障。事实上,租赁住房体系在整个德国住房市场中扮演着极为重要的角色。根据链家研究院统计数据显示,德国租赁人口占56%左右,首都柏林的租赁人口达到86%,远高于其他发达国家40%-50%的水平。

链家研究院院长杨现领指出:“德国租赁发达与其人口的高流动性、家庭小型化密切相关。德国城市化水平较高,上世纪60年代城市化率已经超过70%。人口跨城市流动性大,居民并不需要购买房屋定居。因此在租房方面,德国出台了较为完善的政策法规。”

在租客权益保障方面,据德国《住房租赁法》规定:一般的房租合同都可以无限期,承租者可提前几个月提出退租要求,出租者除非特殊情况,不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同,并且有3年内房租涨幅不得超过15%这样的硬性条款来约束租金的涨幅。

一般分析认为,这些举措使得德国租金长期维持在较低的水平线上,使得房产基本失去了保值、增值的功能。

“买房与租房最大不同在于买房能够实现家庭资产保值增值,但是房价不涨会导致房屋缺乏投资价值。过去十几年德国房价保持平稳,涨幅很小。根据德国联邦统计局的房价指数,2000年到2016年,德国房价指数年均上涨1.6%。”链家研究院院长杨现领表示:“租房与购房在公共资源和社会保障上的差别取决于资源配置的均等化水平。德国地区之间差异小,公共基础设施和公共服务配置较为均衡,社会福利和保障均等化,租房和买房都能够无差异享受。在这些因素作用之下,造成了如今德国租赁占主流的住房结构。”