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郑州、开封试点探索“现房销售”,2028年全国现房销售比例将达20%?

来源: 华夏时报 时间: 2023-02-09 21:13:52

河南省内某在建楼盘。 于丽丽/摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 于丽丽 李贝贝 北京报道

郑州和开封被河南省作为试点,开启提升期房预售门槛、探索“现房销售”的模式。河南其他城市会不会跟随?2月8日,河南省住建厅一位工作人员对《华夏时报》记者表示,并不一定,“第一个石头还没摸到。以后如何,谁也说不准”。


(资料图片仅供参考)

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者分析,“郑州市保交楼难度最大、烂尾楼最多、房企暴雷的项目很多。对这样的城市来说,实施现房销售很有必要,只有这样才能避免保交楼问题再现。” 但李宇嘉也指出,现房比期房更贵,购房者是不是乐意买单?这是个问题。

我国期房销售模式已施行约30年,2021年6月开始,房企债务问题浮现,期房交付问题凸显。此时,呼吁现房销售的声音开始增加。

上海易居房地产研究院数据显示,当前全国现房销售规模占比约为14%。但分析人士判断,到2028年,其规模占比有望达到20%。这也意味着,后续市场中每5套住房,就有1套现房。

河南探索“现房销售”

进一步规范商品房预售资金监管,以郑州、开封为试点,积极探索预售制度改革和现房销售。2月7日,河南省住房和城乡建设工作会议上提出上述精神。

这是否意味着,河南省其他城市也将在未来延续提升预售门槛、探索现房销售的模式?2月8日,河南省住建厅一位工作人员对记者表示,“不一定,现在只是探索阶段,(摸着石头过河),第一个石头还没摸到。以后如何,谁也说不准。”

2022年7月,网络上曾经短暂性出现一波交付难的问题。据上海易居房地产研究院统计,当时大约有271份停贷告知书,涉及到多个省份,而河南省则排在首位。受该事件影响,自此以后,现房销售的呼声越来越强。

上海易居房地产研究院分析,此次河南省主动把郑州和开封作为试点,实际上是延续了2022年下半年以来的保交楼工作思路,同时又结合2023年住房工作精神,具有非常好的示范效应。

李宇嘉指出,保交楼难题并非“预售制度”引发的,核心是预售资金监管和审批过程中,流程、环节、资料等不规范操作以及监管缺失造成的。他表示,只要预售资金监管到位、流程与环节合规、资料规范充分,预售制度可以更好地延续。

2月8日,河南省住建厅工作人员曾对记者表示,河南省住房和城乡建设工作会议上提出的是“方向”,具体要看郑州市的落实,各地市情况不同,预售门槛究竟如何设定,每个地方可能不同。

假设提升预售门槛,积极探索现房销售,可能会带来哪些效应?李宇嘉对记者分析,现房销售可以解决保交楼难题,但也会极大地提高住房供应成本。现房供应的房子价格会高。目前,郑州市的房源供大于求,房价下跌的背景下,新销售房源倘若价格高,究竟会不会有人乐意买单?这也是个值得思考的问题。

业内人士认为,买房通常是普通家庭的最大开支,对于经济拮据的刚需层来说,购买相对便宜又能够保交楼的期房,仍然是最佳选择。购房者会在期房和现房之间衡量性价比。

不过,值得说明的是,记者注意到,根据上海易居房地产研究院最新的研究报告,从全国来看,历年现房价格总体上比期房价格还要低。以2022年为例,现房价格8326元/平方米,期房价格10486元/平方米,两者价差2159元/平方米。

理论而言,现房的认购风险较小,价格应比期房要高,为何会出现这种反常现象?2月8日,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“因为目前市面上的部分现房,其实属于滞销盘或尾盘,即户型或产品存在瑕疵,所以其房价会比较低。”

合硕机构首席分析师郭毅对记者分析,河南省郑州市是保交付困难的城市,在这个城市率先开展“现房销售”试点,是为了消除购房者对交付问题的顾虑。但郭毅提醒,这是一个循序渐进的过程,这种侧面推动市场的方式,对于恢复市场预期,其实很难发挥十分奏效的作用。

另外,郭毅指出,地方政府出台政策的宗旨是提振市场信心,肯定不希望将企业“一棒子打死”,反而会设法为企业提供更多支持。鉴于此,郑州市和开封市不可能一步到位地实施现房销售,而是先提高预售门槛,再“探索”现房销售。具体操作,可能会从个别项目少量匹配现房房源开始,然后逐步增加规模。

5年后每5套房就有1套现房?

上海易居房地产研究院曾对2013年以来全国现房销售的规模占比做过分析,2018年开始,现房销售占比持续走低,分析人士认为,这说明住宅交易市场中,认购期房的比例越来越大。不过,这一态势在2021年的6月份开始扭转。

1994年,《城市商品房预售管理办法》正式颁布,预售制成为我国商品房销售的主要方式之一。若据此统计,我国内地期房销售模式已实行30年。2021年6月开始,房企债务问题逐步暴露,期房交付问题若隐若现。

在此背景下,购房者对于认购期房产生较大顾虑,开始热衷进入现房市场。数据显示,2021年6月份,全国现房销售占比为9.5%,随后该指标总体处于攀升态势,至2021年12月为10.4%。而到了2022年,该指标继续上升,2022年12月达13.9%。

值得一提的是,2023年1月,住建部强调“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险”。业内人士认为,这是一个信号,意味着2023年现房销售的改革号角吹响。

海南成为目前全国第一个推行现房销售的省份。上海易居房地产研究院数据显示,2020—2022年3年期间,海南现房销售的占比分别为20%、24%和39%,该占比拉升迅速。也就是说,海南省10套住宅销售中,就有4套是现房。而青海的现房销售规模占比最低,仅有4%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,近年来,部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作,其中,海南省已要求全面现房销售。热点城市部分地块亦在拍卖环节设置现房销售条件,短期来看,进行现房销售试点的城市或有所增加,但全国大范围推广的可能性相对有限,更多城市仍将采取预售制。

数据显示,黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高,分别为39%、34%、26%和21%。上海易居房地产研究院分析人士认为,这和相关省份楼市行情不景气有关,由于销售市场表现不好,所以销售周期或去化周期明显拉长,进而使得部分项目在期房阶段无法顺利销售,最终形成现房层面的待售房源。

北京、上海的现房销售占比为23%和20%。上海易居房地产研究院分析人士认为,这是和相关城市预售许可标准较高有关,很多预售项目,工程进度接近封顶或现房标准,进而使得现房销售占比会略高。

上海易居房地产研究院曾对全国31省份现房销售面积同比增速进行相关统计。2022年,部分省份的现房销售增速高于预期,如云南、福建和湖北,同比增速分别为41%、33%和32%。以云南为例,2022年保交楼事件后,购房者更偏好买现房,对认购期房非常谨慎,尤其回避有债务违约信息的房企期房项目。

此前,各地对于现房销售的改革,更多是从鼓励和自愿的角度出发。2023年开始,包括山东、安徽、河南和四川的改革,开始跳出鼓励和自愿范畴,上升为“试点”概念。

上海易居房地产研究院数据显示,当前全国现房销售规模占比约为14%。其分析指出,到2028年,全国现房销售规模占比有望达到20%,这也意味着后续市场中每5套住房就有1套现房。

“现房销售占比的上升,实际上也是各地土地供应模式转型的过程,这也意味着,后续各地土地供应中,现房销售的条款明显会增加。此类改革下,土地、房地产开发、住房交易等市场都会发生重要的变化。” 严跃进认为。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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