头条焦点：深圳豪宅再现“打新”奇景!超400万元巨幅利差诱惑投资客，极度低迷的二手市场却像“被遗忘的角落”

来源: 华夏时报 ┆ 时间: 2023-06-14 15:58:12

海德园项目梁宝欣/摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者梁宝欣李贝贝深圳报道

在发布多次严正声明后，6月12日9时深圳海德园项目正式选房，当天18时10分左右，再次实现“日光”。

(资料图)

同日，深圳福田房产中介李华（化名）向《华夏时报》记者表示：“买海德园，肯定是赚的，毋庸置疑的。它每次开盘都是卖完的，因为备案价比较低，每平米12.6万元，周边楼盘今年（二手房成交）最便宜的是每平米17万元，以前是每平米20万元。”

据李华介绍，海德园卖得这么好，主要是价格倒挂比较严重，买过来肯定是不会亏的。过了限售期后，可以卖到每平米18万元。对此，记者按照李华的说法算了一笔账，若按每平米12.6万元买入，18万元卖出，而此次海德园推出最小的户型为86平米，这也意味着，倒挂价差至少在460万元以上。

海德园位于深圳著名的香蜜湖豪宅区，临近万科臻山府、安峦公馆等豪宅。2021年11月、2022年5月，海德园两次开盘，分别推出181套住宅、239套住宅，单套总价均在1000万元以上，两次均当日售罄。

据了解，海德园此次推出A区237套房源，建面约86—162平米，备案均价约每平米12.6万元，单套总价均在1000万元以上。值得注意的是，海德园也是今年以来深圳第一个需要积分选房的楼盘。据海德园公众号披露，截止6月8日10时，海德园A区吸引入围并完成意向保证金冻结的客户总数为664批，中签率35.7%。

“买海德园，肯定是赚的”

据记者统计，在今年3月16日到6月13日期间，海德园A区公众号一共发布了11次严正声明。而上述严正声明，主要指出该项目未授权或委托任何单位、中介服务公司和个人进行项目销售，不存在“内部认购”和“提前选房”的情况，任何以“提前选房”“帮忙打折”等为由向客户索要“喝茶费”或其他现金、礼品等行为，均属于欺诈行为。

海德园A区严正声明。截图自海德园A区微信公众号

不仅公众号多次推出严正声明，记者于6月12日走访海德园项目时发现，项目周边多处摆放“同款”严正声明。

海德园项目附近的“严正声明”。梁宝欣/摄

“严正声明”的背后，是市场对海德园的热烈追捧，接近5万元/平米的价格“倒挂”，“买到就是赚到”。

据了解，海德园位于深圳福田香蜜湖安托山片区，周边有万科臻山府、天健公馆、安峦公馆等豪宅项目，是著名的豪宅片区。其中，此次推出的A区占地面积约3万平米，建筑面积约17.5万平米，临近地铁2/7号线安托山站。

而据海德园公众号披露，截止6月8日10时，海德园A区吸引入围并完成意向保证金冻结的客户总数为664批，中签率35.7%。此外，值得一提的是，据记者了解，海德园此次项目销售没有售楼处，也没有样板房。若是想实地看毛坯房，得先在网上提交相关资料，等冻资、入围成功，然后等项目工作人员组织看房。

6月13日，海德园的工作人员向记者表示，海德园A区的房源已经全部选完了。如果后面有客户资料不合格，或者客户不要，将由入围的客户补上去。

值得注意的是，这是海德园第三次“日光”了。2021年11月、2022年5月，海德园两次开盘，分别推出181套住宅、239套住宅，单套总价均在1000万元以上，两次均当日售罄。

李华表示，海德园这么受人欢迎主要还是因为有价差，现在并不是每个新楼盘都能形成价格“倒挂”。“要看地段，看位置，然后看周边房子的均价，现在安托山这边至少（每平）17万元起，（新房入市）倒挂比较严重，买过来肯定是不会亏的，至少比二手房还要赚得多一点。目前来说，对于深圳二手房的涨幅不要抱有太大的希望。只能说去买一些倒挂的楼盘，还有一定投资的价值。买海德园，肯定是赚了。”

深圳福田另一位房产中介张超（化名）也向记者表示，“（海德园）这个楼盘肯定是赚的，闭着眼睛去买肯定没问题。”同时，张超也指出，海德园旁边的臻山府楼盘，在2018年的时候开盘价格每平米9万多，大家都去抢，现在的成交价格大概是20万元每平米，每个月3、4套成交量。

而在谈及买到海德园可以赚多少的时候，张超则认为，不能拿海德园和臻山府相比，因为户型不一样，可以和锦庐花园相比。“周边的锦庐花园，是14年的楼盘，带的学位也是一样的。但是它的小区并没有那么新，小区环境并没有那么好，目前88平三房的成交价格是在1550万元，成交单价是在17万元左右，海德园入市的时候肯定比它更贵，大概差价是5万元一平左右。”按照张超的说法，此次买到海德园A区的人，至少能赚430万元。

据了解，一二手房能形成价格“倒挂”最主要的原因是，在调控政策下，相关部门对新房实施限价政策。

当然，除了价格“倒挂”外，海德园周边的配套设施也使其增添了几分魅力。6月12日，海德园的保安向记者表示，“买在这里（海德园）好，旁边的山上之后要建公园和博物馆，马上要动工了。”

“现在基本上没有这种楼盘了”

李华斩钉截铁地向记者，买海德园肯定是赚的。但是，他也表示，“现在这种楼盘很少，基本上没有了。像现在前海（楼盘）并没有那么理想。”

据李华介绍，“前海已经炒了5年，5年前就开始炒前海概念。现在前海都是按备案价卖，（每平）10万元出头，也是会赚。但是要等前海全部开发完之后，二手房也是（每平）能卖14、15万元，估计还要7、8年（时间）开发。”

同时，李华也指出，现在深圳很多楼盘都在挤泡沫。“总有一些泡沫在。之前在炒企鹅岛，当时的碧海湾每平卖到17万元，现在大概10万元（每平）。”

张超也提及，海德园卖完之后，周边没有新房，全部都是二手房。而如果买前海的话，存在有一点赌的成分。“如果是打新的话，像海德园这种楼盘肯定是最好的。因为现在买房还是以自住、居住，学位、生活配套等综合来考虑。这两年来讲，特别是去年下半年，市场特别不景气，很多地方楼盘都差不多到了（价格）快腰斩的地步。但是整个香蜜湖这块，并没有出现腰斩的情况，像臻山府、水榭花都的成交量都很稳定。这是因为香蜜湖的交通、生活配套、学校、生活环境，所有都集中在一起，所以价格是处于比较稳定的区间。”

此外，乐有家研究中心指出，4月20日深圳二手房参考价政策调整给市场带来的提振效果有限，购房者需要更多的信心激励。数据显示，参考价政策调整实现一个多月，5月深圳成交的二手房源里，高于指导价20%以上成交的片区，大多集中在豪宅或者名校片区，如后海、香蜜湖、华侨城。

图源：乐有家研究中心

值得注意的是，海德园的热度并不具有普遍性，虽然同处深圳楼市，但深圳某些新房项目以及二手房市场与之相比，呈现出“冰火两重天”的态势。乐有家研究中心数据显示，5月深圳新房交易量有较大的下滑。深圳全市网签2787套一手住宅，环比下跌20%；网签面积28.56万平米，环比下跌19%。此外，5月底深圳新房住宅库存402.5万平米，去化周期为15.3个月。

在二手房市场方面，深圳市房地产中介协会（简称“深房中协”）数据显示，截至2023年6月12日，深圳共有54236套有效二手房源在售，较5月29日到6月4日增加198套，挂盘量持续增加。