对于相当依赖高周转的房企，库存的堆积很可能成为一副致命的毒药，对于严重依赖土地财政的地方政府，库存同样是一副致命的毒药。因此去库存这个关键词从企业的业绩报告，登堂入室成为中央的重要议题。
继本月上旬中共中央政治局会议之后，在刚刚结束的中央经济工作会议上，去库存继续作为中央的重要议题而出现，采取各种方式去库存将成为未来房地产市场发展的重要内容。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对无界新闻(微信ID：wujienews)记者分析称，今年中央两次明确提到去库存的政策导向，比较罕见。实际上已经不是单纯从活跃市场交易的角度出发，而是因为高库存影响了投资节奏的加快。从购房消费层面看，今年购房市场总体活跃，但房地产投资没起色，原因在于高库存的负面影响。中央经济工作会议再次提出要去库存，既要刺激需求，更要为国内低迷的投资开辟新空间。
两次中央级别会议强调的内涵
中共中央政治局12月14日的会议已经指出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。
在中共中央政治局会议的基础上，中央经济工作会议对去库存化的议题进一步细化，并提出了原则性的去库存方案。
12月18日至21日在京举行的中央经济工作会议，与房地产相关的内容主要包括：化解房地产库存，通过加快农民工市民化，扩大有效需求;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户;以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口;鼓励开发商适当降低商品住房价格;促进房地产业兼并重组，提高产业集中度;要取消过时的限制性措施。
严跃进认为，加快农民工市民化的重心是新型城镇化，新型城镇化的节奏加快和农村土地制度改革同步，将打造出未来房地产市场中一个可以开发的大世界和大平台，即农村购房需求。取消过时的限制性措施，是供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现，主要是刺激供应，而非刺激需求。鼓励房企在新开工和投资方面有所作为，后续包括开发贷款的审批、房企既有土地的开发等方面会有一些相对宽裕的政策供选择。
2015年中央频提化解房地产库存，去库存的攻坚战已开始。2016年，多途径去库存以及不同城市房价走势将引发关注。
克尔瑞研究员杨科伟对无界新闻表示，当前我国的过剩库存大多集中在人口少、净流出为主的部分二线和绝大多数的三四五线城市，依靠现时的存量需求已难以消化严重过剩的住房库存。在鼓励农民进城买房上，各地购房直接补贴政策有望快速跟进。其中将包括对于在城镇购房的农民给予直接的财政现金补贴、税费减免等，直接从资金上减轻农民购房的负担。
事实上，早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下属市县已出台了鼓励农民购房的相关优惠政策，从政策形式上看，财政补贴以直接补贴1-2万元或每平米补贴100-200元不等，最高一般不超过2万元，而购买普通住房的，部分市县还给予契税的全额补贴。
杨科伟认为，收入低下、资金不足是当前农民进城购房的最大障碍，将农民工纳入公积金缴纳体系，能大幅减轻其购房压力，但农民工就业单位不稳定，需要更加灵活的公积金政策，如允许农民工自行缴纳公积金。在中国城乡二元体系下的户籍制度，农民工虽进城就业，却无法享受城镇的社会保障、子女教育等福利，是农民扎根城市的一大障碍。而最根本的问题还在于解决农民工在当地的就业。
不得不去库存的投资困境
中国指数研究院为无界新闻提供的《中国房地产市场2015总结与2016展望》显示，当前销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，库存压力较小;部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，仍需要多种手段助力库存去化。
中国经济增速趋稳，但下行压力仍存。上述报告显示，2010年劳动力人口占比达到峰值，此后逐步回落，人口红利开始消退，新一届政府主动性的结构调整措施也加大了经济下行压力。从经济指标看，今年以来通货膨胀率在1.5%上下波动，未见明显通缩趋势，表现相对平稳。11月，官方制造业PMI及财新PMI均收于收缩区间，显示出整体经济动能仍然偏弱。2015年前三季度，GDP同比增长6.9%，增速趋稳但下行压力仍然存在，预计2016年小幅回落至6.7%左右的水平，为二十多年来最低。
受房地产业投资增速下滑拖累，固定资产投资增速显著放缓。今年前11个月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比前10个月回落0.7个百分点。与此同时，中国城镇固定资产投资同比增长10.2%，预期增长10.1%，前10个月增速已降至10.2%，继前三季度增速后再创十五年来新低。
从各线城市住宅库存去化情况来看，一二线代表城市商品住宅库存平均消化时间已降至合理水平，当前库存压力多集中于三四线城市。
报告显示，截至11月末，一二线城市库存消化时间已缩短至10个月左右的合理水平，三四线城市库存消化时间下降最为明显，较年初缩短11.8个月，但依然高达20.1个月，由于多数三四线城市前期快速扩张，住宅用地成交规模突出，存在过度开发、人口外流、有效需求不足等问题，当前市场库存去化压力较为突出。
中国指数研究院指出，长期库存去化仍有赖于产城融合、一体化发展和房地产长效机制逐步健全。中长期助力库存去化、维持房地产长期稳定发展将主要通过产业发展，地方政府可以通过产业升级、创新及经济的长期发展吸引人口流入并实现稳定就业，进而推动房地产需求，打好化解库存长期攻坚战。
同时，加快区域一体化和新型城镇化进程将是地方推进产业发展的有效途径，环渤海地区、京津冀城市群协同发展将不断落实，长江经济带顶层设计继续推进，中西部城市群发展提速，相关地区特别是三四线中小城镇抓住新型城镇化和区域一体化的机遇求发展进而从长期化解当地库存。此外，包括农村土改、税改、户籍制度改革在内的房地产长效机制建立健全，也是市场平稳运行的保障。
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政治局会议化解房地产库存 地产板块迎来暖冬
中共中央政治局12月14日召开会议，分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作，会议强调要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
国金证券(行情 研报)(600109)分析师称看好后市并认可市场存在补涨的逻辑，建议两条主线布局:按增量资金的选择偏好，建议关注低估值蓝筹的补涨，相关标的有保利、金地、万科、华发股份(行情 研报)(600325)、深圳业等;小市值有相关题材和转型类的标的推荐中航地产(行情 研报)(000043)、南国置业(行情 研报)(002305)、绿景控股(行情 研报)(000502)、广宇集团(行情 研报)(002133)、荣丰控股(行情 研报)(000668)、京投银泰(行情 研报)(600683)等。
地产：刺激政策有望出台荐4股
机构：高华证券研究员：王逸李薇
出台更多支持政策的预期升温由于担忧进入2016年后中国经济放缓，很多投资者对房地产市场复苏的可持续性产生了质疑，并预计决策层将宣布更多支持性政策从而为经济下行提供缓冲。
这一预期在11月11日习近平主席提出行业去库存之必要性、并在12月8日中央经济工作会议上予以重申之后正在升温。
对低收入家庭的支持将带来结构性利好我们将在本文中分析各种需求面政策对于楼市的潜在影响。我们认为，对改善型住房/投资需求的支持(例如采取降低二套或三套房首付比例、所得税退税、下调二手房交易税的政策组合)可能会产生更加立竿见影的影响，有望令2016-2017年房地产交易量较当前水平增加10-20%。但支持低收入人群(例如农民工)住房需求的举措则可能会在长期内对中国房地产市场产生更具可持续性的积极影响。在我们看来，随着政府放松户籍制度以支持外来人口在其生活和工作多年的城市安家落户，这部分人群承受能力的改善或将有助于被积压需求的释放。
本地户籍城镇居民的住房拥有率估算值为66%，相比之下城市外来人口的新建商品房拥有率的2013年和2014年估算值分别仅为9%和10%。我们估算，截至2014年底流动人口在中国城镇总人口和城镇家庭中分别占比36%，为1.2亿，而近年来房地产年销量为1,000万套。
宏观不确定性的担忧持续存在，但已基本被计入近期人民币被纳入SDR货币篮子后，市场再次开始担忧人民币贬值。其逻辑是，人民币入篮可能意味着央行干预人民币汇率(以保持汇率稳定)的意愿降低。我们认为，这些担忧以及市场对于更多楼市刺激政策的预期是造成最近数月房地产板块剧烈波动的主因。我们看到，研究范围内海外上市开发商当前估值低于上一轮上行周期的均值：股价较净资产价值折让46%、2015年预期市净率为1.0倍，而2012年-2013年上半年上行周期均值为折让38%和1.4倍。我们重申我们的积极立场。买入：海外上市：雅居乐(强力买入)、世茂房地产(强力买入)、万达商业、碧桂园、合景泰富、中国海外、融创中国、瑞安房地产。内地上市：华夏幸福(行情 研报)(600340)、华侨城、保利A、万科A。
地产：销售略超预期荐6股
机构：海通证券(行情 研报)(600837)研究员：涂力磊贾亚童
投资要点：
行业销售复苏持续。我们将2015年1-11月相关数据与行业销售历史最高年2013年和次高年2012年对比可清晰发现，2015年1-11月行业销售额数据较2013年同期依然保持增长。此外，与历史其他年份比较该数据也同样处于历史最高值。
房价涨幅决定后期投资意愿恢复程度。考虑到目前土地市场依旧未明显放量，后期决定投资能否有效恢复的关键因素将密切围绕房价进行。当前时点如果开发商看不到足够利润空间，预期投资将继续保持谨慎。
房地产投资1-11月同比增长1.3%。1-11月全国房地产累计开发投资为87702亿元，同比增长1.3%。相比2014年1-11月同比增长11.9%而言，2015年1-11月减少10.6个百分点。1-11月商品住宅投资59069亿元，同比增长0.7%，占房地产开发投资比重为67.4%。当月情况看，11月房地产单月投资环比减少5.1%。11月单月完成住宅投资环比减少4.7%。
房地产累计销售面积同比增加7.5%。1-11月，全国商品房销售面积10.9亿平方米，比去年同期增加7.4%。11月单月销售面积14354万平，较去年11月同比增加8.6%。1-11月商品房累计销售额达到74522亿元，较去年同期增加15.6%，11月销售额9732亿元，同比去年11月增加20.2%。
行业当月资金来源微弱恢复。从1-11月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的16%，利用外资占比不到1%，自筹资金占40%，其他资金占44%。从11月单月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的14%，利用外资占比不到1%，自筹资金占37%，其他资金占49%。
估值和投资。截至2015年12月11日，A股市场动态(TTM)PE在17.1倍，房地产板块动态(TTM)PE在19.3倍。
投资建议。行业11月各项投资数据并未如期复苏，但销售数据略好于市场预期。
以上事实说明开发商对未来行业判断依旧谨慎，虽然资金面有所好转但对2016年市场销售走势并不完全看好。考虑中央已明确去库存表态，预计投资不起政策不止的市场预期有望重新加强。近期市场投资情绪回暖，各类主题和成长类个股走热。考虑市场震荡筑底，配臵方面建议围绕“业绩+强势主题(科创、体育)”选择标的。继续看好万科、保利地产(行情 研报)(600048)、华夏幸福、张江高科(行情 研报)(600895)、莱茵体育(000558)、福星股份(行情 研报)(000926)。
风险提示。行业复苏不达预期。