近段时间，限贷政策纷纷松绑，房地产市场利好政策频频出现。近日，坊间又有关于二手房市场的利好传闻，称“未满5年征收交易营业税的政策将有所调整”。传闻是否属实?在当前巴中市巴城商品房价格平稳、部分房源价格微调的背景下，二手房交易市场如何?二手房交易需交哪些税收，有哪些注意的地方……对于买房者关心的这些问题，记者进行了走访。
部分中介门面冷清 二手房讲价空间大
“今年整个楼市的‘金九银十’效应没有显现，二手房市场不温不火。”新市街一家房屋中介门市经理告诉记者，受经济大环境影响，现在各行各业都较为低迷，这就打击了一部分购买力的需求。还有一个原因是二手房信贷门槛较严，贷款利率为基准利率或上浮10%，而新房贷款利率为基准利率或有折扣，加之房贷新政出台，新房市场挤掉了很大一部分二手房市场的客户。“我们经常去新楼盘做市场调研，发现今年以来二手房市场与新房市场面临的境况截然不同。今年以来，新楼盘月成交量从几套至几十套的都有，比去年情况好很多，而一家二手房中介一个月能卖两套房就已经是非常好的业绩了，比如我这个门店，这两个月来才成交了一套房。而据我了解，遭遇类似的房产中介不在少数。”该门店经理坦言。
巴城二手房市场真如此萧瑟么?近几日，记者走访巴城多家房产中介进行调查。昨日上午10点，记者在红军路附近一家房产中介看到，店内人气冷清，众多二手房信息贴在门前无人问津，工作人员在房产网上“扒房源”，四处打电话联系客户。而离其不远的另一家房产中介，店门上锁，房内无人。
有着多年房产中介经验的徐先生告诉记者，以前房源一出来，有可能一天就能卖掉，顶多一两周时间，现在经常会拖到一个月才能卖掉，有的房源甚至会放三个月。现在只能靠房屋租赁业务来维持运营成本。提到房价，徐先生说，原来房价两三千元一平方米，升值空间大，现在巴中房价都涨到四五千一平米了，增值空间小，买房成本加大，所以投资性需求减弱，只剩下刚性需求，而目前刚性需求也难以释放。“除了学区房外，巴中二手房房价都有下降趋势，议价空间大，房东不再像以前一样强势。”徐先生说。
交易需交6种税 税费暂无调整
近日，网上盛传下月起将调整二手房交易营业税。“现在二手房执行的税费标准是：如果购买满5年的普通住房交易免征营业税，调整后购房满2年即可免征。”对此传闻，巴中地税部门表示没有接到如此调整通知。12366纳税服务热线四川地税巴中分中心工作人员表示：目前二手房交易免征营业税的年限和标准均未调整，也没有接到近期将调整的通知。
二手房交易需交哪些税种呢?该工作人员介绍，二手房交易买方需交契税、印花税，卖方需要缴纳营业税、三个附加税、个人所得税和土地增值税。
其中，买卖房屋者最关心的契税和营业税到底有何讲究?工作人员介绍,根据规定，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。住房在90—140平方米，且该住房属于家庭唯一住房的，可以享受减半征收契税的优惠。目前，我市契税的适用税率为4%，减半征收即为2%。如果平方数满足，家庭唯一住房条件不满足的话，依然要按4%征收。个人购买满5年及以上的普通住房对外销售，免征营业税。满5年的非普通住房是按实际销售收入减去当初购买房屋的价格以后,得到差价乘以5%来缴纳营业税。如果不满5年普通住房和非普通住房,自2011年1月28日起,营业税是按照房屋销售全额的5%征收。
二手房交易过程最好有第三方介入防范
在二手房交易中，一房多卖、保证金被骗等情况时有发生，那么，在二手房买卖中，我们应该如何防范风险呢?
冯剑律师介绍，在他处理的二手房交易案子中，买方在交易中存在的风险比卖方更大。无论采取什么交易形式，买方都需要预付部分房款，若付款后卖方反悔或卖方本来就是欺诈，则会给买方带来很大的损失和不必要的麻烦。尤其是在卖方以按揭方式购房的交易形式中，如果出现卖方无钱向银行赎证情况时，买方有可能因早前达成交易而先行垫款为卖方赎证，此时房屋产权仍属卖方，买方交易风险最大。为了规避风险，冯剑建议广大市民，最好通过有公信力的第三方(如律师事务所、信誉较好的中介机构)进行中介交易。买方将预付款交给第三方，并由卖方出具此赎证款是由买方所出的文字依据，再由律师等陪同卖方到银行赎证，赎出的产权证由第三方保管而不到卖方手中;或者由律师起草一份完备的合同，合同中使用定金条款并约定违约金。
四种二手房交易形式
记者从巴中市房地产交易中心了解到，最常见的一种二手房交易形式是“一次性付款”即原房主以一次性付款方式购得房屋，而二手房买方也一次性付款。交易中产权证的过户及房款的交付不存在任何不便之处，此种交易方式最为最简便。第二种为原房主以按揭贷款形式买房，买方以一次性付款方式向原房主购房。此时原房主必须先付清购房贷款余额，将产权证赎出，才能办理过户手续。第三种形式为原房主以一次性付款方式购房，买方以按揭贷款的方式向卖方购房。最后一种为买卖双方均以银行按揭方式购房，此种形式是二手房交易中最繁琐的方式。原房主需先到银行将产权证赎出，而买方需与银行签定二手房按揭贷款协议。
