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2016楼市最新动态:农民工“举家进城”有多难?

时间:2016-04-11 10:32:45    作者: jiangjiang    来源:老钱庄财经    我来说两句 字号:TT

  三、四线城市房子好卖吗?

  首付门槛降低,购房者提前出手,售楼处一个星期能卖掉去年一个月的量。各地房地产销售情况出现分化

  祖籍陕西榆林的张帅完成了人生中一件大事:今年2月,这个大学毕业5年多的农家子弟,终于在工作地山东淄博买上了心仪的房子。

  “爸妈都是地地道道的农民,家里不能提供资助,本来计划明年才能凑齐首付款,但国家今年初降低了房贷首付比例,原来需要15万的首付款,现在只要10万了。”张帅告诉记者,经过反复比较,自己选择了淄博市区齐悦花园一套86平方米的两居室,总价50万元左右,虽然面积不大,但拥有了自己的房子,圆了多年梦想。

  从江西来到湖南株洲打工的陈思红也买了房。“说实话,买房子对我们来说压力还是很大的。最近首付比例下调了,就能少付3万元左右,差不多相当于一年收入,而且税收也优惠了,所以赶紧出手。”首付后,陈思红月供在2000元左右,感觉负担不小。

  国家统计局数据显示,今年2月份70个大中城市房价同比、环比增速分别为2%和4.8%。其中三线城市房价自2014年4月以来首次环比上涨。

  “2月份,我们公司20天销售了50套房子,到3月份一天就能卖出10套,感觉就是在‘抢’,但政策效应也在慢慢减弱,现在来看房的多,下单的速度倒是慢下来了。”株洲中房投资有限责任公司营销总监袁江说,楼市年前开始回暖,从户型上看,从2015年开始,90—144平方米的户型最俏,销量同比增长21.5%,144平方米以上的大户型销量同比增长了21.8%。

  记者通过调查发现,相对于一线城市动辄数万元每平方米的价格,三、四线城市价格相对稳定,而在三、四线城市中,购房者对价格的敏感度也更高。搜房天下对淄博市今年3月购房者的抽样调查显示,在影响买房的诸多要素中,价格是购房者最关注的,占比达27%。除价格因素外,学区对购房者买房影响的占比为16%,购房优惠政策占比为15%。

  不少房地产企业也抓住当前政策有利时机,积极调整销售策略,吸引更多购房者。

  济宁华都房地产开发有限公司从2011年起在当地开发“金色兰庭”商品房项目,由于配套设施较完善,加上价格相对周边楼盘有300—500元的优惠,销售进度很快。目前该项目近4000套住房已销售了75%。3月27日,有小区“楼王”之称的5号楼开盘,当天去化率达99%。

  “根据消费者需求,我们现在调了销售策略,以现房或准现房为主,走低价优质的路线。”华都财务部经理孔超介绍。

  在“金色兰庭”售楼处,记者看到,虽是工作日,但前来洽谈购房的人络绎不绝,售楼处工作人员张亚利说,春节过后这段时间,房子特别好卖,“一个礼拜能卖掉去年一个月的量”。

  中原地产首席分析师张大伟说,三、四线城市普遍出现的楼市回暖行情,主要是去年一系列政策累积效应的显现,这其中首付比降低的作用最明显,让很多初次购房的刚需阶层提前跨过了购房门槛。此外,部分一线城市房价出现的快速上涨,也提高了三、四线城市房价上涨的预期。

  商品房热销带动房贷市场快速增长。湖南银监局统计数据显示,截至2015年末,全省个人购房贷款余额3694亿元,同比增长20%,增速自2014年12月以来一直在保持20%左右。

  农民工“举家进城”有多难?

  贷款难、落户难、收入偏低且不稳定、非同城待遇等因素,还在制约着农民工等群体进城买房,多数人“有心无力”

  虽然有利好政策支持,三、四线城市房地产市场出现回暖,不少房地产商也通过降价促销吸引了购房者,但据本报记者调查,受收入水平、政策限制等因素影响,农民工等群体在三、四线城市圆买房梦依然阻力重重。

  35岁的农民工李宝长在淄博市淄川区打工多年,夫妻俩平均月收入在6000元左右,一家四口每月固定开支2000元左右,加上其他支出,每月能省下3000元就不错了。如果在城区买一套90平方米的房子,至少需要50万元,每月固定还2000多元的贷款,压力太大,万一哪个月的收入落下来,就有可能还不上贷款。

  李宝长说:“来淄川打工10多年了,妻子孩子也都跟着来了这边,很希望在当地买一套属于自己的住房,一家人安安稳稳住在一起。”可是,几经权衡后,他最终还是选择了压力较小的租赁住房。

  据了解,在淄川区,出于孩子上学、养老等考虑,农民工购房意愿较强。抽样调查显示,淄川区近七成农民工都有在当地购房的意愿,但面对动辄五六千元一平方米的房价,3000元上下且不稳定的月收入,加上首付比例、公积金贷款限制等,大多数农民工都是“有心无力”。

  在湖南,也存在同样情况。交通银行(行情 研报)(5.550, 0.03, 0.54%)湖南省分行个人金融业务部副总经理胡昊给记者算了一笔账:

  以湖南三、四线城市住房均价3500元为例,算下来一套100平方米普通住房的总价为35万元,按目前市场上首次购买普通住宅20%的首付比例计算,首付金额为7万元。2015年,全国农民工人均月收入是3072元,一名农民工用全部工资来支付购房首付,需要2年时间,但如果算上衣食住行、养家糊口开销,负担三、四线城市普通住宅就比较难了,不但首付高,月供也是不小的开支。

  淄博市一项调查显示,44%的购房者能接受5000—6000元/平方米的房价,19%的购房者能接受6000—7000元/平方米的房价。而目前在淄博,房屋平均价格在每平方米6000元到7000元之间,部分高端住宅价格则达到7500—8000元/平方米,低于6000元/平方米的小区在淄博市非远即偏。面对高房价,普通市民尚感吃力,购买力偏低的农民工如果单靠自己的力量买房会更难。

  不仅如此,由于现行户籍政策、信贷政策等方面限制,部分外来人口在工作地买房,很难享受到本地居民相同的待遇。

  据建设银行(行情 研报)(4.800, 0.04, 0.84%)株洲分行调查,目前农民工购房量占整个株洲城区购房总量的25%左右,在县城占35%,说明农民工在城镇购房的潜力很大,购房意愿也很强,但是农民工购房面临一堆难题。

  “农民工大多在民企工作,甚至是临聘人员,收入偏低,收入来源不稳定,很难达到银行信贷要求。”建行株洲分行行长贺涛介绍,现实中,农民工很难出具可靠的收入证明,收入难核实。如果农民工是短期工或临聘人员,大部分正规企业不愿意出具收入证明,还有不少农民工的每月工资收入是现金结算,无法提供银行存款账户流水。此外,农民工大多未缴纳住房公积金,不具备住房公积金按揭贷款申请资格,所以申请房贷难度不小。

  贺涛说,农民工普遍面临进城难以落户、生活成本高等障碍,即使成为新市民,医保、社保以及子女教育问题也难跟得上,这些都削弱了农民工主动购房的意愿。

  张帅告诉记者,由于户口不在本地,自己买房选择了商业贷款,利率比公积金贷款高出1个百分点以上,每月还款额3000多元,这笔支出占了家庭收入的1/3左右。他坦言,自己在买房中遇到了不少现实困难,“因为我的户口在外地,办理商业贷款时,银行要求我在本地找一个联系人,可跟银行借钱这种事,人家一听都怕将来惹上麻烦,谁也不愿意提供证明。”

  因为户口问题,张帅还面临着一个尴尬,“如果把陕西的农村户口迁出来,村里就要把土地收回去,家里父母都不同意迁户口,可要是不迁过来,买了房子也不能直接在淄博上学,只能按借读处理。”张帅不理解,他已经在淄博工作了5年,社保、缴税都在这边,为啥买了房不能享受跟本地人一样的待遇?

  “现在很多农民工和外来人口在工作地买房,更多是为了子女上学和就近享受公共服务,如果不把这个环节打通,鼓励农民工在城市买房就成了一句空话。”张大伟认为,三、四线城市应逐步探索以居住证为核心的公共服务提供模式,农民工和外来人口只要在居住地买房了,就应当享受到与本地人同等的公共服务。

  买房负担能否减一减?

  一些房屋开发政策的限制成为增加买房负担的重要因素,一、二线城市与三、四线城市存在贷款利率倒挂现象,需防止“边去边增”的恶性循环,避免“旧库存没解决,新库存就出现”

  对三、四线城市购房者而言,首先盼的就是房企进一步降低价格。记者在调查中发现,目前房地产企业普遍对5月1日将推行的房地产业营改增较为关注。有分析认为,营改增后将有利于三、四线城市低利润房企减负,给当地去库存提供更大降价空间。

  淄博市淄川区颐中房地产(行情 研报)(14.03, 0.00, 0.00%)开发公司财务负责人赵慧介绍,对于房地产开发企业来说,土地成本一般占总成本的40%,本次营改增政策规定将土地成本、建安成本等纳入抵扣范围,如果抵扣充分,估计企业的整体税负下降2%左右,为企业降房价、促销售提供了空间。“营改增可以为我们的房价带来5%的下降空间,大约每平方米能下调300元。”

  一系列房屋开发政策的限制,提高了房产开发成本,也是增加买房负担的重要因素。近年来,为解决大城市停车难,一些地方出台了住宅小区车位建设的相关规范,普遍要求新建小区车位住宅比达到1∶1,这在一、二线城市政策效果不错,缓解了小区停车紧张问题,但在三、四线城市,由于居民购车数量还不多,停车空间较富裕,小区地下停车位出现了卖不动的景象。

  济宁华都房地产开发公司在开发“金色兰庭”项目一、二期房屋时,按照政策要求同步配建了2600个地下停车位,至今房屋销售了1700多套,但车位只卖出约600个,占压企业资金近1.6亿元,每年利息成本近2000万元。

  记者了解到,为了尽量不占压资金,不少房地产企业采取了搭配销售的策略,即购买一套住房必须同时购买一个地下车位,但动辄10万元以上的车位对三、四线城市购房者是一笔不小的负担,加之银行和公积金中心普遍不接受车位作为抵押品进行贷款,相当于提高了购房者的首付比例。

  除了引导房地产企业主动降价,银行的信贷支持也很重要。张大伟告诉记者,目前三、四线城市普遍执行20%首付比例,杠杆率已经处于较高水平,继续降低首付比例可能性不大,未来的信贷支持主要是通过引导利率下行,降低买房者的购房成本和还款压力。

  相关资料显示,我国银行总体吸收存款成本在2.1%—2.2%之间,银行业正常的经营成本约1%,总体资金成本在3.1%—3.2%之间,而目前长期贷款利率在4.8%以上,银行放贷利率存在进一步下降的空间。

  由于三、四线城市金融业竞争相对不足,利率没有充分市场化,出现一、二线城市与三、四线城市利率倒挂的现象,“北京等城市能找到八二折的优惠利率,但很多中小城市仍在执行基准利率,这显然不合理。”张大伟说。

  此外,如何进一步发挥好公积金在降低买房负担方面的作用,值得探讨。张大伟建议,可以逐步考虑将现行的公积金政策扩大,为购买首套住房的群体提供普遍的低利率贷款支持,同时可以解决现有户籍、公积金存缴等方面的使用限制。

  随着市场回暖,风险因素也有所抬头,首付比不断降低,对于未来可能出现的放贷风险,银行要有所防范。有银行反映,去年以来,有些优质房地产商议价能力强,主动要求降低开发贷款的保证金比例,降低贷款担保责任,银行一方面担心丢失优质客户,一方面又怕增加后续资产质量压力。有些房地产商也开始自己从事金融业务,给买房客户拆借资金,造成本身没有购买能力的买房人,通过零首付或低首付买房,到银行办理按揭贷款,这部分贷款风险不小。

  淄博市齐商银行个人金融部个贷中心副主任宋志刚介绍,由于住房按揭贷款大多是中长期贷款,信贷风险往往需要在较长时期内才能显现,难以即时察觉。而当前不少房地产企业盲目扩张,资金缺口和债务规模不断扩大,资金链紧张,会影响到现金流的平稳运行,银行包括项目贷款银行和按揭贷款银行都有可能造成损失。

  宋志刚建议,政府应加大支持力度,成立风险防范基金等,维持购房信贷的安全稳定,同时采取购租并举、适当降价等方式,加大对农民工等群体购房的支持力度,让政策红利真正惠及这一群体。

  温州银监分局相关负责人认为,应实行差异化的房贷政策,积极引导各类资金真正投向需要去库存的领域。监管部门要严密监测辖内房地产贷款的资产质量,在房地产开发贷款快速增长、按揭贷款首付比例下降的情况下,确保资产质量不出现大幅度下降。

  值得注意的是,伴随市场出现暖色,一些待开发的房地产项目提前开发了,又兴起新一轮投资热潮。比如,在温州,近期房市回暖,部分房企拿地热情高涨,中梁地产仅在2015年就拍得8宗地块,华鸿地产拍得5宗地块,过多地产项目的集中开发,极易给企业带来资金压力,倘若市场出现波动,某个项目销售不畅,将使企业陷入资金困局。

  “眼下,特别需要防范去库存演变成新一轮土地开发热的倾向,防止‘边去边增’的恶性循环。”张大伟表示,在地方财政普遍较困难的情况下,房地产去库存应格外注意遏制地方政府新的卖地冲动,防止“旧的库存没解决,新的库存就出现”,鼓励房地产企业和地方政府积极顺应转型要求,告别传统的土地财政思维。

关键词阅读: 农民工 首付 城市 购房 买房

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