房地产蓝皮书：2016年房地产不确定风险将不断提升
2016年5月5日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社主办的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13(2016)》发布会在京举行。
房地产市场经过一年多的调整，2015年，商品房销售成交价格总体上涨，住宅和办公楼的销售价格涨幅较高，而商业营业用房的销售价格则出现下跌;商品房销售量增幅由负转正，办公楼销售量增幅较大。房地产库存水平依然较高，但增速明显下降，商办物业的库存比住宅更为严峻。住房租金涨幅小幅收窄，明显低于住房售价涨幅，但仍高于CPI涨幅;房地产开发投资低迷，住宅投资接近零增长;开发资金来源中，销售回款明显增加，其他来源资金萎缩;土地购置面积与土地成交价款均大幅下降，但土地平均成交价格增幅高于商品房销售价格增幅;房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化期。
展望2016年，受一系列不确定和趋势性因素影响，世界经济增长形势依然不容乐观。房地产作为广义资本市场一部分，其不确定性风险必将不断提升。2008年国际金融危机以来，中国GDP增速一直处于下滑区间，2015年中国GDP增速跌破7%。2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件，从而导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。
从政策层面看，短期通过货币或财政政策刺激需求，长期将实行供给侧改革。即，一方面，围绕房地产“去库存”，继续执行宽松的财政和货币政策刺激市场需求，维持市场活跃;另一方面，围绕房地产供给侧改革，实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象，维持市场稳定将是2016年房地产政策基调：对于一线城市和部分需求热点二线城市，将继续实行限购政策，甚至出台相关政策，抑制一线市场过热，以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高;多数二线和三、四线城市以刺激需求、去库存为主，购房落户、税费减免、财政补贴政策，以及教育、医疗等配套措施有望在各地全面铺开。
从市场表现看，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳：房地产投资止跌转增，开发商在一、二线市场销售旺盛推动下逐渐恢复投资信心;随着投机性需求和改善性住房需求的进一步释放，房地产销售将进一步增长;三、四线城市的房地产去库存难以取得突破性进展;随着政策刺激效应衰减，房地产销售有再次回落风险;一线和部分二线城市房价仍将持续上涨，但上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨，涨幅区域分化明显;三、四线城市在宽松政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
【高层定调楼市】
政治局会议定调楼市“有序”去库存 挖掘需求和差别化调控并举
中央政治局会议再次聚集房地产去库存。
与此前高层多次强调去库存相比，4月29日召开的中共中央政治局会议在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者说：“有序消化房地产库存，我认为是要做到库存的平稳释放，避免房价的大起大落。”
同时，对于房地产去库存，会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
在业内人士看来，提高户籍人口城镇化率能为房地产行业带来更多需求，是行业稳定向好的内生动力;而当前不同城市楼市分化的格局，则要求出台差别化的调控政策。
●有序消化房地产库存
去年12月14日的中共中央政治局会议将化解房地产库存视为今年工作的“歼灭战”之一。此次政治局会议4天后，即12月18日至21日召开的中央经济工作会议上，房地产去库存被列入2016年经济工作的五大任务之中。
此后，降低住房贷款首付比例，减免住房交易税费等一系列稳定房地产市场、推动房地产去库存的政策陆续发布。
在4月29日的政治局会议上，房地产去库存的工作基调被定位为“有序消化”，这一新调子背后正好契合了当前的市场现状。
记者注意到，在一系列政策组合拳的作用下，今年房地产实现“开门红”。国家统计局数据显示，一季度，全国房地产开发投资同比名义增长6.2%，全国商品房销售面积同比增长33.1%。
然而，也正是在去库存的背景下，一线城市和部分热点二线城市的房价却出现大幅上涨，随后部分城市开始收紧购房政策。
例如，今年3月25日，上海和深圳出台更为严厉的限购政策。上海将非上海户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满两年调整为满五年，深圳提出本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房等措施。
此后一月，上海和深圳楼市呈现了量价齐跌的现象。上海易居研究院智库中心一份报告显示，对比新政前后30天的数据，上海房价下跌了1937元/平方米，跌幅为6%，而深圳则下跌了248元/平方米，跌幅为1%。
严跃进对记者说：“‘有序消化’房地产库存，就是希望让供求等指标比较平稳地释放。既要有效化解库存，也要避免政策一松就出现房价大涨，政策一收紧就下跌的局面。”
●楼市分化挑战调控政策精准性
对于如何“有序消化房地产库存”，新近的政治局会议也给出了答案。
会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
严跃进对记者说：“去库存既要关注当前的房地产形势，也要关注长远，挖掘潜在需求。注重区域性问题，差别化调控则是针对当前一二线和三四线楼市分化格局提出的举措。提高户籍人口城镇化率和深化住房改革是增加住房需求、着眼于长远的措施。”
“十三五”规划显示，2015年，我国常住人口城镇化率为56.1%，户籍人口城镇化率为39.9%，“十三五”规划的目标是：到2020年达到60%的常住人口城镇化率和45%的户籍人口城镇化率。
在我国，在城市购房是取得城市户籍的主要方式之一。严跃进认为，农业人口市民化能为房地产带来强大的需求，这是房地产持续稳定向好的内生动力，加快提高户籍人口城镇化率，也能够加快房地产去库存。
对于深化住房制度改革，“十三五”规划提出，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系、优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平。具体措施包括三方面：完善购租并举的住房制度，促进房地产市场健康发展，提高住房保障水平。
另外，当前一线城市、部分热点二线楼市火热的局面和三四线城市去库存的压力也对政策的灵活性和精准性提出了挑战。
严跃进对记者说：“目前热点一二线城市在积极补库存，而非热点城市、三四线城市则主要是去库存。‘有序消化房地产库存’，需要各地‘因城施策’，甚至同一城市‘分区施策’。针对不同的情况，理清轻重缓急，分步实施。”
